建物のLCC（ライフサイクルコスト : 建物の生涯にかかる全費用）
建物のLCCは、建設費、修繕更新費、保全費、光熱水費、一般管理費および解体費などで構成されます。
このうちの建設費はLCC総費用の約15% ～ 20%と言われており、修繕更新費・保全費・光熱水費などを合計した建物運用段階のコストが占める割合は約80%に達します。
大林組は、建物それぞれのLCCを試算する独自のシステム「O・LCC」を開発。省エネ・省資源化による光熱水費の削減や、長寿命化による修繕更新費の低減、適切な維持管理計画の策定による保全費の削減などによって、最適なLCCをご提案します。
LCCの構成
大林組のLCM（ライフサイクルマネジメント）サポート
建物を生涯にわたって最適に活用しながら、運営コストの低減を図ることが「建物のLCM」です。建物の資産価値を高めていくためには、LCMの視点から無理・無駄のない維持保全・運用管理を行いながら、さらに戦略的なリニューアルによって建物の機能・性能アップを図っていくことが必要です。
今ある建物の機能・性能を最大化し、資産として新たな価値を生み出す建物によみがえらせるために、大林組はお客様と共に考え、LCMをサポートします。
大林組のLCMサポートフロー
長期修繕計画
長期修繕計画による資産価値の維持とLCCの最適化
建物を長く使用していくためには、専門家が調査・診断を行い、建物の現況を的確に把握して、状況に応じた修繕・更新・リニューアルを行うことが重要です。
また、修繕・更新・リニューアルを適切な時期に行うためには、長期修繕計画を作成し、資金管理計画に反映させていく必要があります。
長期修繕計画の概要
大林組は、独自のシステム「O・LCC」による長期修繕計画を提案し、資産価値の維持・LCCの最適化をサポートします。
まず、建物の竣工時に、建物の個別データと大林組の豊富なノウハウを基に、精度の高い長期修繕計画を作成します。また、適切なタイミングで長期修繕計画を見直すことで、新たな材料や工法・物価変動・法改正・社会的要求水準の変化などの不確定な事項を調整し、LCCを最適化します。
修繕費集計表 作成例
修繕費内訳表 作成例（抜粋）
維持管理と調査・診断
維持保全管理
ビルエネルギーマネジメントシステム（BEMS）「BILCON-Σ（ビルコンシグマ）」
中央監視室で集めているエネルギー使用実績や空調・照明の利用状況などを分析して、建物の省エネルギ―を支援するシステムです。
また、BILCON-Σに、機器メンテナンス情報を入力すると、エネルギー使用実績との関係が分析できるため、メンテナンス計画の立案などが効率的に行えます。
施設の維持保全管理でのBIMの活用
BIM（Building Information Modeling）のデータには各設備機器の仕様・属性データなども含む建物情報を統合することが可能です。これにより維持管理や機器更新の検討が容易になります。
調査診断
大林組は、豊富な実績に基づくノウハウと診断技術で建物の問題点や性能レベルを的確に把握し、最適な建物ライフサイクルをご提案します。
建物健康診断システム「たてもの診（み）たろう」
建物の性能を客観的指標に基づき、短時間で総合的かつ定量的に診断・評価します。既存建物の性能上の強み、弱みを見つけ、リニューアル後の建物性能もシミュレーションすることで、お客様のリニューアル計画の立案をはじめファシリティマネジメントの効果的な推進に貢献します。
調査は目視とヒアリングを中心に行い、1日程度で完了します。総合評価に加えて、「機能性」「老朽度」「BCP」「省エネ・省資源」「快適・健康」「外部への配慮」の6分野、約120項目について診断し、結果をレーダーチャートで表示します。
現地調査にはiPadRを利用
建物性能評価をレーダーチャートで表示
鉄筋コンクリート構造物の劣化診断
鉄筋コンクリート構造物の塩分、化学薬品、酸性ガス、高温（火災）などによる劣化現象を化学的手法で調査診断します。豊富に蓄積した事例をベースに、劣化原因や状況を把握し、維持保全対策を立案します。
電子顕微鏡を用いたコンクリート組織の観察
外壁タイルの高速診断「ウォールチェッカー」
ビル外壁タイルの浮きやひび割れを自動で検査・診断するロボットです。打診の自動化により、膨大な数のタイルを客観的かつ安定して診断することが可能です。診断の高速化により、最大3.6mを8秒で検査し、現場での工期、調査報告書作成の工期共に、従来工法と比較して約半分の日数（※1）に削減します。
※1 10階建て、900m2の壁面4面を検査した場合。建物形状により検査効率は異なります
ビル外壁での検査状況
窓やひさしなどの障害物周辺では、検査アームで障害物を避けて検査します
